Алексей ШВАЛЕВ:

МАССОВАЯ ВЫДАЧА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ НЕВОЗМОЖНА
ЖСК - один из выходов

Накопительная схема приобретения жилья не есть ипотека, говорят ревнители чистоты "жанра". С ними не спорят, но вместе с тем уточняют: пока суд да дело, не мешало бы людям помочь приобрести жилье иным доступным способом. Об одном из таких способов рассказывает первый заместитель председателя Гильдии жилищных кооперативов "Жилье в рассрочку" доктор юридических наук Алексей Швалев.

Вопросы задавал Василий ДВОРЫКИН.

- Речь пойдет об одной из разновидностей накопительной схемы приобретения жилья - через жилищно-строительные кооперативы.
Прежде всего должен напомнить, что существует комплексная всероссийская жилищная программа "Строим вместе сильную Россию", кроме того, создан Всероссийский координационный совет по взаимодействию ипотечной и накопительной схем приобретения и строительства жилья (ВКСИНС).
Если сравнивать ипотечную и накопительную схемы приобретения жилья, то, без всякого сомнения, у ипотечной схемы имеются неоспоримые преимущества. Здесь, во-первых, требуются небольшие собственные накопления (до 30% стоимости жилья), в то время как в накопительной схеме величина накоплений достигает 50%. Во-вторых, в ипотечной схеме человек приобретает жилье непосредственно в собственность, в то время как в накопительной - первоначально в собственность жилищно-строительного сообщества. Но для серьезного развития системы ипотечного кредитования именно как системы, а не отдельных, внешне благополучных, "островков" ипотечного благоденствия нужны серьезные "длинные" деньги, которые - не будем лукавить! - могут быть только в богатой, экономически здоровой стране. А 60 и 80, и даже 600-800 млн. долларов для России - сущие пустяки.
Отсюда вопрос: где и как взять деньги для ипотеки?

- У вас, Алексей Викторович, стало быть, есть ответ?
- Не будем спешить. Напомню:
жилищное строительство - уникальная совокупность возможностей: жилье - одна из главных потребностей человека; при строительстве и обустройстве жилья организуется и развивается производство более 20 тысяч наименований товаров и услуг, что, в свою очередь, создает дополнительные рабочие места;
имея личное жилье, человек чувствует себя устойчиво, а это -основа стабильности общества;
и, наконец, строительство жилья формирует эффективную и прозрачную экономическую систему общества в силу вовлеченности сбережений массовых инвесторов и их объективной в этом заинтересованности.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, членом которой является наша гильдия, сбережения населения составляют от 40 до 80 млрд. долларов. Конечно, наивно сегодня думать, что население понесет эти деньги в банки. Задача, следовательно, состоит в том, чтобы предложить людям способ выгодного вложения этих средств.

- Но возможно ли это в нынешних российских социально-экономических условиях?
- Если ориентироваться только на традиционно культивируемые в России возможности банковских схем привлечения частных инвестиций, то получается как минимум смена 2-3 поколений людей. В течение жизни этих поколений обществу должна быть предложена безупречная по честности и добросовестности работа с деньгами массового инвестора. Честность и добросовестность должны стать неотъемлемыми национальными качествами российских банкиров и предпринимателей. Чего, как вы сами понимаете, ожидать в ближайшее время в условиях спекулятивной экономики не приходится. Этого нет и в перспективе - у нас даже в высшей школе нет обязательного для начального образования в промышленно развитых странах курса инвестиционной культуры.
Но вместе с тем на руках у населения находится до двух бюджетов России. Это большие деньги. Проблема лишь в том, что отдельно взятая российская семья в абсолютном большинстве случаев не имеет капитала, дающего ей шанс в одиночку приобрести или построить нужное жилье. Экономисты называют эту ситуацию "распылением" капитала.
Поэтому уместен другой вопрос: а готово ли население инвестировать имеющиеся у него на руках деньги во что-то иное, кроме жилья? Нет! Подавляющая масса населения (80-90%) делать этого не будет.

- Люди действительно готовы вкладывать деньги в жилищное строительство, но только на понятных условиях.
- В том-то все и дело! Поэтому, на мой взгляд, для того чтобы массовые финансовые инвестиции приобрели долгосрочный характер и, соответственно, стали основой для появления у банков "длинных" денег для запуска ипотечного кредитования, необходимо эффективно развивать и использовать накопительный способ приобретения и строительства жилья. То, что данный путь - к ипотеке через накопление - надежен и реален, доказала практика Австрии, Германии и особенно Словакии и Хорватии, где он пройден практически за пять лет. Так, например, в Словакии сегодня из 5 млн. населения 2 млн. являются вкладчиками накопительных организаций, созданных по немецким и австрийским рецептам.
Массовая выдача ипотечных кредитов невозможна, ибо за них сегодня некому платить: нуждающиеся слишком бедны, а у общества и государства нет на это денег.
Жилищно-строительные кооперативы - один из выходов. Опыт ЖСК, входящих в Гильдию жилищных кооперативов "Жилье в рассрочку", свидетельствует об универсальности, надежности и доступности приобретения и строительства жилья через кооперативы. Организационно-правовая форма жилищных и жилищно-строительных кооперативов не вызывает каких-либо негативных чувств у большинства людей и обладает рядом положительных качеств:
возрождает доверие у населения к долгосрочным финансовым вложениям, способна бесконфликтно уживаться с другими способами приобретения и строительства жилья.
Кстати, одним из первых, кто оценил достоинства ЖСК, стало московское правительство. Так, еще в начале 2002 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда привлек специалистов гильдии к работе над московской программой "Молодой семье - доступное жилье". В результате в качестве внебюджетной части программы предусмотрена накопительная схема с участием жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время гильдия согласовывает Стандарты деятельности кооперативов с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города.

- А как с надежностью?
- Надежность изначально заложена в самой организационно-правовой форме потребительского кооператива. Юридически ЖСК - это некоммерческая организация (потребительский кооператив), основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и юридическими лицами, объединившими свои имущественные паевые взносы для приобретения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также для последующих эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью. Правовая база деятельности ЖСК - статья 116 Гражданского кодекса РФ. В отличие от кооперативов советского периода ЖСК нового типа является долговременным сообществом.
В экономическом плане в деятельности ЖСК можно выделить два блока работы: систему взаимной финансовой поддержки, функционирующую исключительно за счет имущественных паевых взносов членов ЖСК, и систему дополнительной финансовой поддержки, предполагающую привлечение кредитные средств банков, в том числе и под залог недвижимости - вот вам кстати, и ипотека, только без обременительного и нереального для большинства россиян андеррайтинга, поскольку гарантом платежеспособности являются внесенные в качестве паевого взноса в кооператив деньги или квартира. В качестве дополнительной финансовой поддержки могут привлекаться государственные и муниципальные жилищные займы, займы из средств предприятий, безвозмездные жилищные субсидии.
Всей полнотой власти в ЖСК обладают сами члены ЖСК, финансовая схема организована так: как только в паевом фонде набирается известная сумма денег, тут же приобретается жилье. Люди это видят и могут проверить. Как пример деятельность первого и самого большого нашего московского кооператива ЖСК "Строим вместе": проверка его финансовой деятельности в любой момент может быть сведена к трем цифрам - размеру паевого фонда (внесенного членами ЖСК), балансовой стоимости приобретенного жилья (потраченное в рамках уставной деятельности и подкрепленное свидетельствами о государственной регистрации права собственности ЖСК), остатком по счету/кассе (то, что еще не трансформировано в жилье, по причине либо незавершенности работы по подбору жилья, либо недостаточности средств для приобретения конкретного жилья).

- И каковы ближайшие планы гильдии?
- Мы проводим опытную "обкатку" программы взаимодействия ипотечной и накопительной систем приобретения и строительства жилья в нескольких регионах России. По итогам эксперимента программа будет тиражироваться во всех регионах России. И, кстати сказать, если в целом по России мы идем в поход за 60-80 млрд. долларов частных инвестиций, то только в Москве эта цифра составляет порядка 30 млрд. долларов.
Суммы, вполне достаточные для того, чтобы ставить перед собой стратегическую цель: предоставление россиянам доступного способа приобретения и строительства жилья.

Выдержки из комментария к интервью с Алексеем Швалевым председателя Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева.

…. Думаю, противопоставлять накопительную и ипотечную схемы неверно, - сказал Иван Дмитриевич, - В большинстве стран, где успешно функционируют накопительные схемы, например, в Германии, они являются предварительным этапом перехода к ипотеке. Накопительные схемы существуют для тех, у кого нет кредитной истории и первоначального капитала, например, в 30% взноса для того, чтобы получить ипотечный кредит. Человек пользуется накопительной системой в течение нескольких лет, собирая нужную сумму и доказывая, соответственно, что он в состоянии ежемесячно вносить, скажем, по 500 евро в качестве платы за пользование кредитом. Яркий пример - Чехия, принявшая закон о строительных сберкассах в 1992 году,-сегодня там 2,2 млн. вкладчиков - более половины чешских семей, а общий объем накоплений составил 11 млрд. евро….

…. Люди - для тех, кому невтерпеж (таких всегда хватает). Они должны искать надежную систему, т.е. долго действующую, которая не сулит ничего лишнего, у которой обещания не расходятся с делом….

<< Вернуться в список статей